La réhabilitation du patrimoine

Les schémas directeurs immobiliers sont apparus il y a une quinzaine d’années lorsque l’État s’est questionné sur son patrimoine et à engager de le référencer pour mieux le suivre.
Plus récemment, en intégrant la dimension environnementale à travers la baisse attendue des consommations d’énergie, sont apparus les schémas directeurs immobiliers et énergétiques (SDIE).

C’est un outil de planification des interventions à mener sur les bâtiments en passant par :

Une organisation de services et des décisions

• Qui suit le patrimoine ? qui collecte, concentre et analyse les données ?
• Qui décide des actions ? qui réalise les actions ?

Une feuille de route des actions à mener sur le patrimoine soit :

• Des contrôles, diagnostics et/ou études
• Des travaux légers de maintenance comme de gros travaux de rénovation
• Une réflexion sur l’immobilier (rétrocession, vente, acquisition, construction…)
• Une optimisation de l’utilisation des bâtiments

Une stratégie à intégrer à celle du territoire

• Quelle offre de services aux habitants ?
• Que doit porter la collectivité ?

Afin de diagnostiquer et planifier la gestion de ce patrimoine, la collectivité a décidé d’élaborer, avec l’aide d’un cabinet spécialisé, un SDIE pour :

• Disposer d’un diagnostic complet de son patrimoine (réglementaire, vétusté, usage, confort thermique, accessibilité, …)
• Prioriser et planifier des travaux en cohérence avec les capacités financières et humaines de la collectivité
• Optimiser ses dépenses d’intervention et diminuer les coûts de fonctionnement
• Améliorer la qualité de service aux usagers et au personnel
• S’engager politiquement notamment en faveur de la transition écologique

Le SDIE est un outil de mise en cohérence des actions. Outil vivant il dessine la trajectoire de la collectivité mais n’est pas figé.

Enjeux environnementaux

• Diminuer les consommations énergétiques
• Optimiser la performance énergétique

Enjeux économiques et financiers : investissements durables qui permettront à terme une baisse des charges d’exploitation

• Maîtriser les charges d’exploitation et d’entretien
• Valoriser les actifs immobiliers
• Pérenniser les investissements

Enjeux techniques et règlementaires

• Remettre aux normes
• Lutter contre la dégradation et l’obsolescence

Enjeux capacitaires et fonctionnels

• Optimiser l’occupation des surfaces et la valeur d’usage
• Améliorer le fonctionnement
• Adapter le bâtiment à d’éventuels nouveaux usages

1. Lancement de la démarche (été 2023)
2. Réalisation des audits multi-enjeux du patrimoine : visite des bâtiments, audits réglementaires, de vétusté, occupationnel, énergétique, stratégique et budgétaire (septembre 2023 à février 2024)
3. Elaboration d’une stratégie et de scénarios : priorisation des actions, élaboration de différentes stratégies pour, in fine, n’en retenir qu’une (février à mai 2024)
4. Finalisation du SDIE (mai à juillet 2024) : mise en œuvre pratique de la stratégie retenue et confrontation avec les capacités humaines et financières de la collectivité et enfin, validation du SDIE. Bien qu’à visée opérationnelle, le SDIE est cependant la 1ère étape des actions concrètes à mener.
5. Mise en œuvre :
   • Programmation (définition des besoins par site, estimations par grand poste de travaux par bâtiment)
   • Conception (maîtrise d’œuvre, estimation précise)
   • Réalisation (conduite des travaux)
   • Exploitation (gestion du bâtiment dans son fonctionnement)

Le patrimoine de la cdc :

La communauté de communes des pays de L’Aigle possède un patrimoine immobilier conséquent de 66 bâtiments répartis sur environ 54 000 m² accueillant les activités scolaires, sportives, culturelles, sociales, sanitaires et les services intercommunaux … Diversité thématique qui ne facilite pas sa cohérence bâtimentaire puisqu’on ne traite pas de la même manière, une structure accueillant des enfants et un gymnase par exemple.

NB : Les bâtiments faisant l’objet d’une étude spécifique déjà lancée ont été exclus du SDIE.

Le patrimoine intercommunal est réparti sur l’ensemble des communes ce qui prouve l’engagement de la collectivité sur tout son territoire mais qui pose des contraintes de distances notamment pour les interventions quotidiennes.

Ce patrimoine est dominé par la question scolaire avec des enjeux d’anticipation des dynamiques. En effet l’enseignement représente près de 50% des surfaces. Ces bâtiments sont soumis aux aléas démographiques et exigences de l’éducation nationale qu’il faut anticiper. Ce parc « scolaire » a également la particularité d’être consommateur (écoles et cantines) et dans l’ensemble, assez vétuste.

Premiers éléments de diagnostics :

Le patrimoine est dans un état technique inégal. Bien que majoritairement construit entre 2000 et 2005, le parc est vieillissant avec des enjeux de rénovation en lien avec le cycle de vie des bâtiments. L’âge des bâtiments nécessite de fait des rénovations et/ou adaptations c’est-à-dire des travaux de maintenance pour les bâtiments plus récents, et plus lourds pour les bâtiments les plus anciens.

En outre, près d’une vingtaine de bâtiments de plus de 1 000 m² sont soumis au décret tertiaire, obligeant la collectivité à réduire, sur ces sites, la consommation d’énergie de 40% d’ici 2030, 50% d’ici 2040 et 60% d’ici 2050 ou d’atteindre un seuil (déterminé par décret en fonction de l’usage du bâtiment).

Des travaux seront donc à engager sur de nombreux bâtiments mais il s’agira ensuite de s’assurer de la bonne utilisation de ces équipements et d’organiser leur maintenance pour faire remonter les dysfonctionnements et éviter la dégradation du parc.

Les priorités d’actions seront définies à partir de critères croisés que sont la vétusté, les consommations énergétiques et obligations réglementaires, l’usage.

Les différents scénarios de travaux sont actuellement étudiés et permettront d’élaborer un plan pluriannuel d’investissement patrimonial pour les années à venir.